不定期租約無法聲請強制執行2005年12月31日【楊偉光╱台北報導】將手中閒置資產出租，當個現代「包租公」或「包租婆」，是不少人心中的夢。但沒當過房東的人也許不容易體會，「租產階級」其實不好當，因為房東除了要負起房屋修繕責任外，還要擔心遇到惡房客，簽約時稍有不慎，可能連將來要收回自己的房子，還得先跟房客打官司。

保障權益
基於保障弱勢者權益考量，法律上對房東收回房子，或終止租約的限制嚴格。以房客不依約交付租金為例，房客積欠的租金總額，在扣除押金後須達2期以上時，房東才有權終止契約，若是未明訂租期的契約（不定期租約），房東須先經過訴訟程序，經法院判決勝訴後，才能取回房子。

避免不定期租約
崔媽媽基金會公關部主任黃琡珺表示，房客不依約交付租金，或租約到期仍賴著不走，是房東最常遇到的租屋糾紛。房東簽約前，應可先依房客的年齡、身分與租屋用途，衡量是否將房屋出租外，簽約時，應明訂契約的起訖日期，避免形成對房東不利的不定期租約。一般民事上的契約糾紛，須透過訴訟方式才能解決，但民事訴訟勞神傷財，因此，崔媽媽基金會義務律師李岳洋建議房東，為避免日後訴訟，簽約時可要求房客，一同將租約拿到法院公證。
李岳洋指出，租賃契約經法院公證的最大好處在於，房東與房客任一方不履約時，可以不必經由訴訟程序，直接要求法院強制執行。若房客到期不返還房屋，房東只要拿經過公證的租約，到民事執行執行處聲請強制執行，即可趕走不速之客。房客也可利用公證租約的強制執行效力，避免房東不返還房屋押金。

小額訴訟省時間
不過，李岳洋表示，法院公證的強制效力，僅及於載明租期的定期契約，且於租約到期後才能執行。換句話說，即使經過公證的不定期租約，不具備強制執行效力；而房東也不能在租約還沒到期前，就以公證租約的名義趕走房客。
至於已與房客形成不定期租約的房東，仍須透過訴訟取回房子。李岳洋建議，若金額在50萬元內，房東可利用小額或簡易程序訴訟，縮短法院判決與取回房屋的時間。通常法院於受理後，數周內即可完成判決，房東除須自付律師費外，相關訴訟費用可於判決確定後取回。

慎選房客注意事項 / 注意事項 / 防範方式

年齡/
●房客若未滿20歲，定約時最好得到其父母、法定代理人或監護人同意
●若租屋是該未成年房客日常生活所須（例如到外地求學的學生），如果未經父母同意，租約仍然有效
●若為外籍房客，須注意其本國法律之成年年齡

身分
●留意房客品行、職業與生活習性，定約時請房客出示身分證明
●若房客戶籍地不明或工作不固定，最好留存房客身分證影本，或要求提供連帶保證人，避免日後收不到房租
●若房客為法人（例如公司、社團等），簽約對象應為法人之代表人，或代表人之正式代理人，避免私人名義租用、由法人使用

用途
●留意房客承租房屋的動機，若發現房客租屋從事非法行為，須立即報警處理
●問明承租房屋是自身需求或供他人使用、由1人出面承租或數人共同承租
●若出租給公司營業使用，訂約前，應先約定租賃所得應繳稅款由何人負擔

租賃契約法院公證手續 / 公證手續 / 執行方式與注意事項

準備文件
●雙方身分證、印章
●出租人須準備房屋權狀與最近一期的房屋稅單
●請求人若為公司法人，須攜帶公司執照、營利事業登記證、負責人身 分證、公司與負責人印章
●若為委託辦理，須提出經請求人本人簽章的授權書
●準備3份租賃契約書

購買公證請求書
●向轄區地方法院公證處服務台購買（1份台幣2元）

填寫請求書
●填寫雙方詳細基本資料
●於「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」
●於「約定逕受強制執行」欄內，寫明需要強制執行的標的，例如「租賃期滿交還房屋」、「給付房屋租金及違約金」，或「返還押租金」等
●雙方簽名蓋章，並寫明日期

送交請求書
●將請求書交由公證處收件登記，並分由公證人辦理，公證人可視實際需求，前往標的物現場實際體驗

資料來源：台北地方法院網站、《蘋果》資料室